Au préalable, il est nécessaire de faire la distinction entre l’état des lieux pour un bien d’habitation et pour un local commercial. Aussi, nous aborderons dans cet article, l’état des lieux pour les locaux d’habitation.

Quand l’état des lieux doit-il être fait ?


L’établissement du constat d’état des lieux intervient à deux niveaux :

  • Lors de la remise des clés au locataire au moment de son entrée dans les locaux (état des lieux d’entrée) ;
  • Lorsque le locataire quitte les lieux et restitue les clés (état des lieux de sortie).

Comment et par qui peut-il être effectuer ?


Il s’agira, dans la plupart des cas, d’un acte sous signatures privées établit à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. Les parties rédigeront l’état des lieux directement entre elles ou par un tiers mandaté (exemple : le gestionnaire). Les deux principaux types de support sont : le support papier et le support électronique. Mais pour autant, il doit être réaliser en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

A défaut d’entente amiable, la partie la plus diligente mandatera un huissier de justice qui établira l’état des lieux.

Quel est son contenu ?


Un état des lieux (d’entrée ou de sortie) doit établir une description précise du logement et des équipements le garnissant.

Ainsi, cela permettra de faire la comparaison entre les deux constats. Notamment, quant à l’état de conservation du logement et de ces équipements.

Néanmoins, l’article 2 du Décret N° 2016-382 du 30 mars 2016 détermine une liste d’informations minimums à renseigner.

Cas particulier de l’absence d’état des lieux

Si les parties ont omis de le réaliser ou si le locataire s’y est opposé, ce dernier est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives et devra le rendre dans le même état (présomption de l’article 1731 du Code civil).

Cela peut également venir d’un refus du propriétaire. Dans ce cas, il devra rapporter la preuve qu’il a mis à disposition du locataire un logement en bon état d’usage. A défaut, il ne pourra pas lui imputer les éventuelles dégradations constatées.

Quel est le coût d’un état des lieux et qui doit le payer ?


1° – Le coût d’un état des lieux

L’état des lieux établi directement entre le propriétaire et le locataire n’a pas de coût.

La tarification est libre pour un état des lieux fait par un tiers mandaté.

Enfin, si un huissier de justice le réalise, la rémunération de ce dernier est règlementée. La rémunération  comprend : les frais d’acte, les frais de convocation et les frais de déplacement.

2° – La répartition du coût entre le propriétaire et le locataire

Le Décret N° 2014-890 du 1er août 2014 est venu plafonner le coût imputable au locataire concernant la constitution du dossier de bail ainsi que l’état des lieux.

Ainsi, pour un état des lieux d’entrée, un locataire voit sa part plafonner à 3 € TTC par m² habitable sans pour autant payer plus que le propriétaire.

Exemple avec un appartement de 30m² :

Pour un état des lieux facturé 200 € TTC, le locataire paiera 90 € (30m² x 3 €) et le propriétaire le reste soit 110 €.

Pour un état des lieux  facturé 100 € TTC, le locataire et le propriétaire paieront 50 € chacun. 

Concernant l’état des lieux de sortie, le coût est à la charge exclusive du propriétaire (Réponse Ministérielle du 15 septembre 2015).

La répartition pour un état des lieux (entrée ou sortie) effectué par un huissier est de moitié chacun. (Article 3-2 de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989)

 

Qu’apporte la société JTO Expertise ?


Tous nos états des lieux sont établis sur support électronique via un logiciel certifié. Ils s’effectuent, au moins, en la présence du locataire.

Par la suite, nous les transmettons par voie postale ou électronique au locataire ainsi qu’au propriétaire.

En complément du logiciel, nous utilisons divers outils (appareil photo, outils de mesure, …) afin de produire la description la plus complète du logement et de ces éventuels équipements. Par ailleurs, en annexe de cette description, nous tâchons de prendre une ou plusieurs photos :

  • D’ensemble de chaque pièce inspectée ;
  • Des anomalies et défauts constatés ;
  • Des clés, badges, …, remis au locataire.

Et le cas échéant :

  • Des compteurs d’eau et d’énergie ;
  • De chaque équipement composant le logement.

De plus, nous attachons beaucoup d’importance à apporter l’aspect le plus neutre possible sur nos prestations.

En effet, les dégradations occasionnées sur le logement doivent constituer (avec l’impayé de loyer) l’une des plus importantes sources de litiges entre propriétaires et locataires. De cette manière, une bonne rédaction de l’état des lieux (aussi bien d’entrée que de sortie) réduira le risque de conflits a posteriori. Effectivement, un état des lieux « bâclé » laisse planer un doute quant à l’origine des dégradations. Le locataire en est-il l’auteur ou étaient-elles déjà présentes à son entrée ?

Ainsi donc, en qualité de tiers intervenant, nous nous chargeons de réaliser un constat du bien et des équipements selon notre manière de procéder exposée ci-dessus. Par la suite, il reviendra au gestionnaire de procéder à l’arbitrage sur les éventuelles dégradations constatées.

 

Quel est la politique de tarification de JTO Expertise ?


Nos tarifs sont établis tout d’abord, selon une base définie en fonction du type de bien (appartement, maison, local). Ensuite, la surface habitable vient affinée cette base. Puis, à cette dernière, peuvent s’adjoindre différentes options (exemples : inspection d’annexes [garage, cave, …], mobilier à inventorier, …).

N’hésitez pas à nous contacter si vous désirez avoir de plus amples informations.